Опубликовано: 2016-03-25 Автор: Евгений Воробьев

Приобретая квартиру на этапе строительства жилого дома действия сторон этого процесса регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015).(далее -Закон)

Согласно вышеуказанному Закону стороны заключают договор об участии в долевом строительстве.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Закон предъявляет обязательные требования к договору долевого участия в строительстве, но речь пойдет не об этих обязательных требованиях, а о том, кто является сторонами этого договора, а именно об ответственности одной из сторон договора, - об ответственности Застройщика.

Что касается участника долевого строительства, думаю, что здесь все понятно, это не вызывает каких-то проблем и непонимания. А вот с застройщиком, на мой взгляд, могут быть проблемы и вот какие:

С одной стороны, граждане воспринимают Застройщика исходя из того, что он является стороной по договору, и вроде бы все ясно, есть Застройщик – юридическое лицо, зарегистрированное в установленном законом порядке, у него-то гражданин и покупает квартиру, но есть вопрос, а Застройщик ли является той конечной инстанцией, с которой вы будете взаимодействовать следующие три и пять лет гарантийных обязательств, установленных законом?

В законодательстве Российской Федерации существуют следующие понятия, которые можно отнести к долевому строительству: Инвестор, Заказчик, Застройщик, Генеральный подрядчик, Подрядчик, Субподрядчик.

Если говорить просто, не углубляясь, Инвестор – это тот, кто дает деньги на строительство, т.е. инвестирует строительство, Заказчик – это тот, кто заказывает строительство объекта, обращаясь к кому-либо, Застройщик- тот, кто имеет на каких-либо правах земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта, Генеральный подрядчик – это тот, кто осуществляет непосредственно строительство объекта, на основании договора с Застройщиком. Генеральный подрядчик в свою очередь, своими и(или) привлеченными силами в виде Подрядчиков или субподрядчиков может осуществлять строительство.

Это достаточно длинная цепочка. Но может быть и такое, крайне редко встречающееся, что Инвестор, Заказчик, Застройщик это одно лицо. Когда Инвестор, Заказчик, Застройщик в одном лице, Вам очень повезло.

Как правило, в Договоре о долевом участии фигурирует Застройщик, с которым и происходят все договорные отношения, все права и обязанности возникают между гражданином и Застройщиком. Приходя в строительную компанию, известную, разрекламированную, граждане думают, что они действительно будут покупать квартиру именно у этой компании с рекламной растяжки, но в последний момент возникает другая фирма, которая как раз и является Застройщиком, а Заказчиком строительства является как раз та известная фирма, в которую пришел гражданин. Но эту известную фирму и гражданина ничего не связывает, кроме как рекламы. И вот тут-то начинается все самое интересное.

Фактически Застройщик для Заказчика является буфером, который позволяет избежать Заказчику (разрекламированной строительной компании) претензий граждан и снимает с Заказчика всю ответственность в последующем за качество строительства в том числе, потому как сам Заказчик ничего не строит, строит Застройщик, а еще точнее Генеральный подрядчик по договору с застройщиком. Застройщик лишь промежуточное звено между Заказчиком и Генеральным подрядчиком. Но эти договоры граждане покупающие квартиры никогда не увидят, об этом их может проинформировать лишь информационный щит на строительном объекте, и то не всегда. Обычно на информационном щите или как его еще называют «паспорт объекта» фигурирует Заказчик и Генеральный подрядчик.

И тут кроется важный нюанс, в Законе(214-фз) нет понятия Заказчик, я подчеркиваю это, в законе есть понятие Застройщик! Что это значит? А это значит, что все правоотношения, все ваши права и обязанности, гарантии качества, сроки строительства и т.д., все что предусмотрено Законом будут распространяться только на Вас и Застройщика. Остальные же - Инвестор, Заказчик, Генеральный подрядчик и все остальные, просто вылетают из этой цепочки ответственности и никаких претензий к ним участник долевого строительства предъявить не сможет. Но при этом все они, как правило, являются аффилированными лицами по отношению друг другу, в той или иной степени, но юридически, по Закону, ответственность за исполнение договора о долевом участии лежит лишь на Застройщике.

А теперь о том, чем вся эта ситуация вам грозит.

Все прекрасно знают, что качество строительства в нашей стране падает стремительными темпами. Претензии граждан различны, это может касаться и как общестроительных работ объекта долевого участия, так и инженерного и технологического оборудования.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

Хорошо если в построенном объекте все более или менее нормально с качеством, есть разовые обращения по гарантии и не более? А что, если обращения по гарантии массовые? И сотни дольщиков начинают писать претензии Застройщику с требованиями устранить недостатки по гарантии, а это ведь бесплатно для Застройщика. Сумма затрат на устранение дефектов по одному дольщику для Застройщика может доходит до нескольких сотен тысяч рублей.

И тут надо вернуться к цепочке ответственности. Напоминаю, что дольщик может предъявить претензии только Застройщику, который указан в договоре об участии в долевом строительстве.

Застройщик — это юридическое лицо, и создано оно может быть под конкретный объект, после его строительства Застройщик может, в случае массовых обращений дольщиков, просто ликвидироваться и вместе с ликвидацией Застройщика как юридического лица исчезает и его ответственность перед дольщиками. И дольщик остается сам по себе. Да, возможно создано Товарищество собственников жилья или Управляющая компания, но это не спасет дольщиков (а после того, как оформлена собственность – собственников жилья) от огромных трат, ведь бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае, уже ляжет на плечи собственников.

Вот и получается, что благие намерения законодателей привели к появлению Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», да только механизм защиты дольщика от уловок строителей законодатель в нем предусмотрел не до конца.

Рекомендую также почитать:

• "Дать взаймы - значит поссориться".
• Фрики добрались до юриспруденции!

Назад к списку всех материалов