Опубликовано: 2016-03-25 Автор: Евгений Воробьев

В последнее время очень часто стали обращаться клиенты с просьбой провести правовую экспертизу договоров об участии в долевом строительстве.

Людей волнует вопрос, вроде как закон регулирующий взаимоотношения застройщика и участника долевого строительства есть, а результата нет.

Почти все строительные фирмы нашего города грешат тем, что в договоре участия в долевом строительстве включаются условия ущемляющие права участника долевого строительства. От маленьких и не известных, до крупных и солидных. И не смущает их абсолютно ничего, ну это и понятно - рыночная экономика в конце концов, - миром правят деньги. А в нашей стране тем более, пока есть возможность у коммерсантов безнаказанно «грабить» народ, почему бы и не воспользоваться этим.

По прежнему Застройщик навязывает своим клиентам какие-то доплаты, какие-то штрафные санкции и т.д. Условия договора порой вызывают просто смех, читаешь и не понимаешь, ну не ужели строительные фирмы думают что все это будет «сходить им с рук»?

Больше всего вызывает возмущение условия о расторжении договора. Как правило, большинство строительных компаний, а договоров я изучил достаточно, поэтому и могу позволить себе сказать о большинстве, не гнушаются в договор включить следующий пункт: «В случае расторжения Договора по инициативе Участника долевого строительства по причине, не связанной с нарушением Застройщиком своих обязательств по Договору, Застройщик вправе взыскать с Участника долевого строительства штраф в размере 10% от Цены договора.» Проще всего конечно написать, что все это незаконно и следом перечислить список строительных компаний в чьи договоры включены подобные пункты, и рекомендовать всем своими клиентам не связываться с этими строительными фирмами, но цель данной статьи не очернить строительные компании, про них и так много отзывов и кстати говоря, что не отзыв, то крики души, а разъяснить всем сторонам процесса долевого строительства, что это нарушение закона. Чтобы застройщик не злоупотреблял, а дольщик не шел на поводу у него.

Конечно, клиент заключив договор, может передумать и по разным причинам отказаться от исполнения договора, но для застройщика это не риск, он продаст квартиру от которой отказался один клиент, другому и уже по более дорогой цене, ведь как известно квартиры в строящемся доме дорожают с каждым построенным этажом и то, что на одном этапе стоит 100 рублей на следующем этапе строительства будет стоить 150 рублей. На каждый товар есть свой клиент.

Я прекрасно понимаю для чего в договоры строительных компаний включаются подобные пункты, понятны мне и риски которые они несут, но я все же убежден, что для строительных компаний это просто повод заработать денег на ровном месте, при этом не прилагая никаких усилий. Так сказать воспользоваться не грамотностью своих клиентов, создать такую конструкцию договора, при которой клиент просто не захочет связываться с расторжением договора и как привязанная к столбу собачка, будет предано ждать когда застройщик построит и передаст ему квартиру. В этом есть серьезный аргумент, потому как 10% от цены договора это может быть очень, очень приличная сумма.

И так, главный вопрос, может ли дольщик отказаться от исполнения договора, расторгнуть его в досудебном порядке или в судебном порядке, но главное, расторгнуть договор без финансовых потерь и уплаты различных штрафных санкций? Да, можно и мое мнение подтверждается судебной практикой.

Во-первых, в соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По правилам статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Во-вторых, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», на правоотношения, возникающие в области долевого строительства, если стороной по договору является гражданин, распространяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей». В силу ст.32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон «О защите прав потребителей») потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. П. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» установлено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению в полном объеме.

В-третьих, положениями ст. 151 ГК РФ предусмотрено, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Соответственно, условия договора в части удержания 10% при его расторжении по инициативе дольщика противоречат закону и являются в силу п.2 ст.168 ГК РФ ничтожным, и согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Ну а если разбирательства дойдут до суда, то при условии, что вы все правильно сделали- соблюли досудебный порядок урегулирования, претензионный порядок, то суд согласно ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Так что, застройщик может очень сильно пострадать в случае своей наглости и безграмотности.

Вот так вкратце выглядит ситуация с условиями о штрафах при расторжении договоров об участии в долевом строительстве, с точки зрения закона.

Поэтому, если вы при заключении договора увидели подобные условия, то можете смело требовать у застройщика исключить их из договора, как незаконные. Но, в любом случае, если и придется расторгать договор в судебном порядке, все эти условия можно признать незаконными и не платить подобных незаконных штрафов. Так что беспокоиться не о чем, главное, чтобы с вами рядом был Ваш личный юрист.

В следующих статьях я расскажу и о других незаконных условиях, которые застройщики включают в свои договоры, пытаясь таким образом увеличить свою прибыль и сгладить огрехи в работе своих, порой «никакущих» менеджеров и юристов.

Рекомендую также почитать:

• Осторожно! Коллектор!
• Юрист или Адвокат - кого выбрать?

Назад к списку всех материалов